Доля владельцев загородной недвижимости среди городских жителей за последний год увеличилась с 39 до 48%. В частности, сейчас 10% горожан имеют загородное жильё, пригодное для круглогодичного проживания, 27% – дачный дом для сезонного проживания, а 11% – земельный участок. Аренда дачи остаётся малораспространённой практикой (снимают загородное жильё 1% респондентов). Таков итог всероссийского опроса, который в мае провёл ВЦИОМ.
Заметим, что владельцев дач и загородного жилья больше всего среди москвичей и петербуржцев. Так, у 16% из них есть загородный дом, пригодный для проживания в течение всего года, у 42% – летний дачный дом. Этому способствует ситуация, которая сложилась на рынке загородного жилья после кризиса.
Дождь нефтедолларов: неравномерно, но обильно
«Рынок коттеджей начал своё развитие ещё в 90-е годы. Однако в то время застройка носила преимущественно хаотичный, неорганизованный характер. Первые проекты организованных коттеджных посёлков с проработанной архитектурной концепцией начали появляться на рынке в начале 2000-х годов», – рассказывает Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп».
Десятилетие нулевых с их нефтедолларовым потоком привело к бурному развитию загородного рынка: в Подмосковье появились авторские посёлки архитекторов мирового класса, Рублёвка стала именем нарицательным, а выезд за город из субботника с копкой картошки превратился в весёлый пикник либо обыденное ежедневное возвращение в собственный пригородный коттедж. «Период с 2005 по 2008 год можно назвать золотой эрой для девелоперов загородной недвижимости», – вспоминает Соколова. С одной стороны, дождь нефтедолларов, пролившийся пусть неравномерно, но обильно, с другой – совершенно пустой рынок, возможность застройщикам дёшево кредитоваться в европейских банках.
«До 2008 года на подмосковном рынке в активной фазе продаж находилось свыше 300 коттеджных посёлков, причём большая часть из них была представлена в высшем ценовом сегменте – подавляющее большинство предложений приходилось на коттеджные посёлки бизнес-класса», – вспоминает эксперт. В то время иметь подмосковный коттедж означало, что жизнь удалась.
«Не было бы счастья, да несчастье помогло» – эта поговорка наиболее точно определяет влияние кризиса на загородный рынок. Девелоперам, ещё вчера устраивавшим конкурс покупателей коттеджей в своих посёлках, пришлось резко снижать цены и убирать «понты». По словам Соколовой, цена реальных сделок снизилась в среднем на 30–40%, по некоторым проектам снижение доходило до 50–60%. И всё равно это не помогло. «При девелопменте загородной недвижимости многие застройщики активно использовали заёмный капитал для финансирования своих объектов, – поясняет эксперт. – Сокращение темпов продаж загородной недвижимости из-за кризиса привело к невозможности девелоперов обслуживать свои долговые обязательства. Это, в свою очередь, привело к серьёзному перераспределению рынка – большая часть земельных участков перешла в виде залогового обеспечения к финансовым институтам». Банки смотрели на полученные активы без всякого пиетета. Для них это были не «участки в уникальном месте с эксклюзивным концептом посёлка», а зарытые в землю деньги, которые нужно было вернуть как можно быстрее. Это отрезвило многих девелоперов, и они тоже начали мыслить рационально. Тем паче что покупатель тоже изменился.
Инвестор, бедняк, «беглец»
«Новые реалии рынка сформировали новые тенденции в сфере предложения, – говорит Соколова. – На первый план вышел фактор рационализма при выборе домовладений, что выражается в крайней степени ценовой чувствительности потенциальных покупателей». Условно покупателей посткризисных лет можно разделить на три категории – инвестор, бедняк и «беглец». В каждый период на первый план выходил тот или иной тип.
В 2009–2010 годах главными покупателями стали те, кто смог спасти свои сбережения, а благодаря плавной девальвации и страхованию вкладов таких было немало даже среди представителей среднего класса. Эти люди понимали, что сейчас – самое дно на рынке недвижимости. Но далеко не каждый из них имел сбережения, достаточные для покупки квартиры (порядка 2,6 млн стоила однокомнатная квартира в подмосковном городе, примыкающем к МКАД). А вот 200–500 тыс. на земельный участок в 8–12 соток наскребли многие. Благо подмосковные «лендлорды», скупившие за предыдущее десятилетие сотни гектаров подмосковной земли в ожидании выгодной перепродажи или застройки, вынуждены были распродавать их по дешёвке. Так появился невиданный доселе формат на российском рынке загородного жилья – посёлки с земельными участками без подряда.
Уже к концу 2010-го – началу 2011 года эти рисковые люди сумели получить от 30 до 200% прибыли, продав купленные участки новому классу покупателей – тем, кто решил построить на них дом для себя или родителей. Настало время бедняков. Если точнее, то называть их нужно середняками. Это тот же средний класс, только те, кто не решился рискнуть в момент кризиса или не имел такой возможности, например, потеряв работу. К 2011 году практически все уволенные работу нашли, благосостояние поправили, но и поняли, что покупка квартиры для них по-прежнему трудна. Максимум, что они могут себе позволить, – «однушка» на окраине Москвы или даже за её пределами. Да и на ту придётся брать ипотечный кредит, а кризис многих отвратил от этого шага. Однако на рынок вышли дешёвые земельные участки недалеко от тех же недоступных квартир, на которых за разумную цену (стройматериалы и труд строителей тоже сильно подешевели) можно было бы за те же деньги возвести дом на семью из трёх-пяти человек.
Девелоперы сориентировались не хуже частных инвесторов: на рынке появились и начали бурно расти посёлки в новом для России сегменте – эконом-класса. В отличие от прежних посёлков в них отсутствовала пафосная структура в виде собственных фитнес-залов с бассейнами, парков с прудами и прочих излишеств. Забор, будка охраны со шлагбаумом, коммуникации, в лучшем случае – детская площадка. Даже посёлки бизнес-класса стали выводить свои детсады, магазины и спортзалы в общий доступ. Появились и посёлки класса суперэконом – покупателям предлагается огороженный участок земли с подведённой дорогой, а всё остальное они делают сами.
С конца 2011 года и по сей день нарастает доля покупателей, которых можно назвать «беглецами». Это всё тот же средний класс, который за посткризисные годы либо привык работать на фрилансе, либо успел потрудиться за границей и понял, что два часа на машине до офиса из собственного дома – это всё же лучше, чем час в метро из тесной квартиры. Это люди, которые уже не боятся брать ипотеку, но предпочитают полугородское жильё. Для них строятся мультиформатные посёлки, которые становятся настоящим хитом рынка: здесь сочетаются участки с подрядом и без, таунхаусы, дуплексы и малоквартирные дома – до четырёх этажей. Они по-прежнему предпочитают эконом и готовы ехать за 30 километров от МКАД. Что отрадно – этих покупателей сегодня готово поддержать государство. Как говорит Соколова, схема частно-государственного партнёрства такая: государство готовит участки, подводит коммуникации, через банки предоставляет льготные кредиты на строительство с их участием. Хотя пока реализуется только один подобный пилотный проект, да и то в 75 километрах от Москвы. Насколько будет удачна такая схема – покажут ближайшие годы.
